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監修・執筆: ファイナンシャル・プランナー(

認定者)
島田昌夫

●抵当権の第一順位とは？根抵当とは？

このコラムは、住宅ローンや税金に関する私の相談事例をもとに、毎月耳よりな情報をお届けしていきます。(1)上手な住宅資金づくり　(2)効率的なコストカット方法　(3)税制関連の最新情報　といった切り口で適宜ご紹介していく予定です。皆様の家づくりにお役立ていただければ幸いです。


	住宅ローンのパンフレットに記されている「第一順位の抵当権」の第一順位とはどういう意味でしょうか。また、「根抵当」という言葉も最近よく目にします。この二つの言葉の意味を具体的に教えてください。（主婦・36歳）

抵当権という言葉は見たり聞いたりしたことがあっても、順位についてはいかがでしょうか。また、根抵当（こんていとうでなく、ねていとうと読みます）もあまり知られていない用語です。しかし、いずれもあなたの財産の行方を左右する重要な意味を含んでいます。

抵当権と順位の意味

建物や土地に抵当権を設定する。これは不動産をいわば質屋に入れるようなものです。ただし時計やバッグの質入れとは違って、不動産の場合は所有者が自由に使えます。そのかわり、もし不幸にして返済が立ち行かなくなった場合には、最終的に競売（けいばいと読みます）という「セリ」にかけられるのが一般的です。金融機関は、この「セリ」から得られたお金で回収をはかるわけです。
順位は、いざ競売になったときの配当（分け前）取りの優先順を意味しています。第一順位者として登記されていれば、誰よりも優先して配当を受けられます。第二順位は第三順位の抵当権者に優先して、第三順位は第四順位に優先してということになります。したがって、順位が後位では配当を受けられないケースもありえます。そこで、公庫であろうが、民間金融機関であろうが、ほとんどの場合、住宅ローンにおいては抵当権の第一順位設定を融資の必須条件としています。

根抵当の意味

上に述べた抵当権は、一回限りの貸し借りに利用されます。したがって、家を建てた後にリフォームがしたくなって、「新たに」融資を受けたい場合にはその担保として土地・建物に「新たに」抵当権設定登記をしなければなりません。これに対して根抵当を設定した場合は、一定の金額（これを極度額といいます）の範囲内で何回でも追加融資を受けられます。つまり、「新たな」登記手続きは不要なのです。このように根抵当の方がいちいち登記するわずらわしさがない分、臨機応変に融資を受けられます。その意味で、次々にお金を借りて「リスクを取る」法人に向いています。
ところが、外資系金融機関や一部の都銀・地銀では、この根抵当設定を組み込んだ住宅ローンを取り扱っています。リフォームのための追加融資を受けられる商品もあれば、返済が進むにつれ借入枠が増えるカードキャッシングをセットした商品もあります。また、一旦繰上げ返済した後でもその繰上げ返済分を自由に引き戻せるサービスを盛り込んだ商品もあります（引き戻せるとは言ってもあくまでも融資となりますので、利息を支払わねばなりません）。

根抵当を設定する住宅ローンの注意点

（1）根抵当を設定する住宅ローンは自由に現金を融通できる点で、便利といえば便利ですが、リスクもあります。しかし、一般の方がパンフレットをさらりと見ただけでは根抵当を利用する商品なのかどうかわからないでしょう。そこで、このように手っ取り早く現金を融通できるような住宅ローンであれば、「根抵当設定型の住宅ローンかもしれない」とお考えください。確認のために、まずはパンフや広告の中の小さな文字を読んで「根抵当」という文字をチェックしてみましょう。もし見つかった場合は、中立的な立場のFPに一度相談し、その住宅ローンのメリットもデメリットもすべて説明してもらい、納得した上で利用されることをおすすめします。このくらい慎重でないと、返済できる実力以上にリッチになった気分で、現金を引き出しては次々に消費してしまうリスクがあります。十分お気をつけください。
（2）住宅ローン部分とカード返済部分はまったくの別口での返済となります。万一が起きた場合に団体信用生命保険（★１）で完済されるのは、あくまでも住宅ローンの部分だけです。カードローン等の方の返済義務は無くなりません。住宅ローン減税（★２）についても同様の考え方です。仮に年末に全体の融資額が膨らんでいたとしても、その全体ではなく住宅ローン残高についての１％のみが減税の対象となります。
なお、根抵当を設定する住宅ローン利用の場合にも優先順位の条件は存在し、一般的には第一順位の根抵当であることが求められます。
（★１）詳しくはバックナンバー第5回「団体信用生命保険って、何？」をご覧ください。
（★２）詳しくはバックナンバー第11回「住宅ローン減税は、どう変わるの？」をご覧ください。

抵当権の順位や根抵当権の意味をきちんと理解した上で融資を受けよう。

※本コラムの内容は、2005年1月現在のものです。本掲載記事を許可なく転載することを固くお断り致します。

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