耳より住宅マネー講座
第30回
監修・執筆: ファイナンシャル・プランナー(認定者)
島田昌夫

●元利均等返済か元金均等返済か
このコラムは、住宅ローンや税金に関する私の相談事例をもとに、毎月耳よりな情報をお届けしていきます。(1)上手な住宅資金づくり　(2)効率的なコストカット方法　(3)税制関連の最新情報　といった切り口で適宜ご紹介していく予定です。皆様の家づくりにお役立ていただければ幸いです。

Q
住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済の二つがあるそうですが、どのような点に注意して選べばいいのでしょうか。最近の傾向もあわせて詳しく教えてください（主婦・33歳）

A
住宅ローンの中身を比較検討する際には、以下の４つの選択ポイントを理解した上で、上手な組み合わせを考えることが大切です。まず、どなたも気になるところの金利の高低があります。変動金利か固定金利か返済期間を長く取るか短めにするか。さらに元利均等返済か元金均等返済かの選択が重要なポイントとなります。（について詳しくはバックナンバー第6回「変動金利か固定金利か」をご一読ください）。 今回はの二つの返済方法の違いと活用法を中心にご説明します。両者を分けるのは、元金と利息の扱い方です。

（１）元利均等返済

元金と利息を合わせた上での一回一回の返済額。それを読んで字のごとく均等にする返し方です。毎月の返済額が一定なのでわかりやすく、資金計画が立てやすい。また、（２）元金均等返済と比較すると、こちらの当初返済額の方が低めになります(※)。したがって、金融機関から借り入れしやすく、返済もしやすいわけです。かつて住宅ローンといえば、こちらの利用が圧倒的多数でした。それは、このようなメリットが年収右上がりの時代にマッチしていたからでしょう。その一方、その前半期においては返済額中に占める利息の割合が殆ど。元金の返済がなかなか進みません。支払利息が多めになる結果、総返済額をより多く支払わねばなりません。（下図表参照）

（２）元金均等返済

まず元金全体を返済回数にあわせて均等割にして返済する返し方です。そして、そのときどきの元金残高に利率をかけた利息分を上乗せしたものが、毎回の返済額となります。元利均等返済とは対照的に、当初から元金をどんどん返していくことになります。それにあわせて、利息もどんどん減っていくため、（１）元利均等返済より支払利息が少なく、総返済額が少なくて済みます（※）。その反面、当初返済額は、（１）元利均等返済より高めになります。融資を受けるに当たっては、この高めの当初返済額をクリアできるだけの収入が求められますし、返済早々の「頑張り」が必要とされます。（下図表参照）

（３）選択の目安

このように一長一短ありますので、単純にどちらが有利とは言えません。もちろん金利はコストであり、そのコスト発生源であるところの元金は少しでも早く減らすべきという視点に立てば、（２）元金均等返済の選択が合理的です。しかし、だからと言ってどのケースにもふさわしいとは言えません。
Ａ）たとえば、年収が現在、あるいはここ数年でピークに達すると思われるご家庭（比較的若い共働きのご夫婦など）で、「返済前半頑張って、後半ラクしたい」という場合には、（２）元金均等返済が向いています。さらに変動金利の利用や短期返済の選択、繰上げ返済といった手法を組み合わせれば、いっそう効果的でしょう。
Ｂ）これとは対照的に、今の働き手の年収が今後10年後20年後にピークを迎えそうなケースであれば、従来の主流である（１）元利均等返済の選択がベターです。そして、余裕資金をできるだけ早く用意し、これで繰り上げ返済を行うのです。繰り上げ返済で支払う現金は、すべて元金に充当されるため、その元金にかかる利息分をすべてカットできます。元金分より利息分の支払いが多い返済初期に行えば、より効果が高められます（詳しくはバックナンバー第8回「繰り上げ返済は、どんなとき有効か」をご一読ください）。
このように当初返済額や総返済額の多い少ないといった表面的なところだけ見て選択するのではなく、まずは収入の増減見通しや生活設計ありきなのです。また、実際に試算もしてみましょう。現在、ネット上にはいくつもの住宅ローン・シミュレーションサイト（たとえば、三井住友銀行のhttp://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/）がありますので、いろいろ選択ポイントを変えて、当初返済額や総返済額等を計算してみることをおすすめします。

（４）最近の傾向

（２）元金均等返済は、従来、公庫や財形など公的融資では扱われていたものの、民間の住宅ローンではあまり扱われていませんでした。より多くの利息収入が得られる（１）元利均等返済の方に営業上の利点があったからです。
しかし、金融の自由化に伴い競争が激しくなってきた現在では、（2）元金均等返済の住宅ローンをもあわせて品揃えする金融機関が増え始めています。したがって、まずはインターネットや店頭窓口のローン担当者を通じて、いずれの返済方法をも利用できるのかどうか、問い合わせをしてみましょう。
point30 年収のピーク時期が多様化してきた今、元金均等返済にも目を向ける必要がある。

※元金、借り入れの利率および返済期間を同条件にした上での比較。

　
元利均等返済と元金均等返済の違い

※本コラムの内容は、2005年8月現在のものです。本掲載記事を許可なく転載することを固くお断り致します。
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