住宅金融公庫廃止後の受け皿商品として開発された「フラット35」。本シリーズ第16回「公庫買取型の民間住宅ローンって何？」ですでにご紹介しました。もっとも、この愛称「フラット35」が名付けられていなかった当時とはうって変わって、現在では都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合・そのほか生命保険・ノンバンクなど260以上もの金融機関で取り扱われるようになっています。

（１）金利適用の時期

従来の公庫融資は申込時点の金利が適用されるのに対して、「フラット35」と「一般の民間住宅ローン」では資金実行時点での融資金利が適用されます。すなわち、後二者では、せっかく利率の低いところが気に入って申し込んでも、資金がおりてくるころには金利が上がってしまっている可能性があります。特に現在は超低金利ですので、資金実行時点までの金利上昇を常に頭に入れながら比較する必要があります。

（２）団信の保険料

「一般の民間住宅ローン」では、団体信用生命保険が強制加入とされています。したがって、融資金利には通常、保険料分が含まれています。これに対して「フラット35」と公庫融資においては、団体信用生命保険が任意加入とされており、金利にこの分が含まれていません。そこで「フラット35」および公庫融資の利率に、この団信保険料分を利率に換算した0.28％をプラス下上で、「一般の民間住宅ローン」と比較するのが賢明です（元金1,000万円に対する保険料が28,100円であるところから換算したもので、あくまでも便宜的な数字です。詳しくは本シリーズ第5回「団体信用生命保険って何？」をご参照ください）。もちろん、任意加入ではあっても、「フラット35」や公庫融資利用の際には団信に加入されることをおすすめします

（３）保証料

公庫融資においては2005年4月1日申込分より保証料は不要になりました。「フラット35」においては、もともと保証料が不要です。これに対して、「一般の民間住宅ローン」の場合には、金利に保証料があらかじめ含まれている内枠方式と別途支払う外枠方式があります。したがって、外枠方式の場合には融資金利に保証料分として金利に換算した0.2％を上乗せしてはじめて比較できることになります。このあたりも細かいポイントですが、頭に入れておきましょう。

（４）繰り上げ返済手数料そのほか

その他の比較ポイントとしては、繰り上げ返済の手数料が重要です。「フラット35」だけが無料で、他2者は有料です。また、融資手数料は公庫融資では一定額ですが、「フラット35」や「一般の民間住宅ローン」は、金融機関ごとまちまちです。その他のポイントについても下に表でまとめてみましたので、ぜひご覧ください。同じ長期固定の融資ではあっても3者の金利を一律に比較できないことが、よくおわかりいただけることと思います。また、公庫融資は平成18年1月以降については公庫に直接お問い合わせになることをおすすめします。

次回は「フラット35」同士における比較ポイントについて、融資手数料を中心にご紹介します。

「フラット35」と公庫融資、「一般の民間住宅ローン」との一律の金利比較は無意味。団信保険料分等を考慮に入れることが大切。