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家づくりの資金
2017.09.29

年収ベースで考える!住宅購入に関する最適な資金計画をシミュレーションしてみよう

630 1707-5A_10367006235.jpg家を建てるとき、多くの人は年収を目安に「このくらいの予算なら大丈夫かな」と考えます。
通常、家づくりの資金は大部分を住宅ローンで賄うため、それはいくらお金を借りるか、という資金計画でもあるでしょう。
しかし何十年にもわたる長期間の返済においては、現在の年収だけでなく、将来の資金にも目を向けなければなりません。家づくりの資金計画ではどのような点に留意すべきなのでしょうか?
シミュレーションで分かりやすく解説します。

一生続く支払いも!住宅購入の費用はローンだけじゃない

住宅購入では、長期間にわたって返済しなければならないローンの存在感が大きいものです。
しかしローン以外にも費用は発生します。
例えば、購入後の固定資産税は一生かかるので注意が必要です。
これまで賃貸だった人は固定資産税とはあまり縁がなかったかもしれませんが、固定資産税は通常、年に一度通知がくるので一括払い、もしくは4回までの分割払いで支払います。

毎月支払うものではない分、計画的に用意しておかなければなりません。
住宅の購入規模が大きくなれば、比例して固定資産税も高くなるので、「このくらいの規模だと固定資産税はどれくらいか」を確認してから購入したいです。

ローン額が想定外に多くなることも

頭金についても預貯金の「8割程度」「車の買い替えも控えているから半分くらい」など漠然と考える人が多いようです。
しかし、実際は住宅ローンの諸経費、登記代金、引っ越し費用などがあるので、頭金に充てられる金額が思った以上に少なくなる可能性が出てきます。
諸経費は物件価格の5%程度といわれています。仮に4,000万円の5%であれば200万円ですね。
これを忘れていると、当初、考えていたよりも借入額が多くなってしまうこともあるので注意しましょう。

住宅購入のローンシミュレーションでリスクを確認

返済計画のリスクは各家庭で違ってきます。
「家族構成や年収の異なる世帯が、価格や金利条件は同じ住宅を購入する」というケースで、リスクがどの程度異なるのか見てみましょう。

【共通条件】

  • 借入価格 3500万円(物件価格3800万円)
  • 適用金利 全期間固定1.5%
  • 返済期間 35年
  • 毎月返済額は10.8万円
  • 子どもの学費は1人当たり1,000万円(小中高は公立、大学は私立4年制)
  • 生活費や固定資産税などの諸条件は同一とする

【Aさん一家】夫A:年収500万円 妻B:専業主婦 子ども2人

Aさん夫婦の子どもは5歳と2歳です。
13年後に第一子が大学進学、第二子が高校進学という教育費のピークを迎えます。
この時期になると住宅ローンに加え塾代・受験費用・入学金が一気にかかるため貯蓄を切り崩す年が数年続くでしょう。
また、専業主婦で収入がない妻にもしものことがあった場合、夫は家事・子育て・仕事・ローン返済をすべてひとりでこなさなければならず、負担が大きくなります。

【Cさん一家】夫C:年収300万円 妻D:年収100万円(パート) 子ども1人

Aさん一家と比較すると、世帯年収は400万円と100万円低くなりますが、教育費の負担が高校まで公立であれば額が抑えられます。
ただし、妻が正規雇用ではないため継続して働き続けることができるかは不透明です。仮に妻が退職すると、一気に返済が苦しくなってしまいます。

年収ベースのみの住宅購入は危険!最適な資金計画を考えよう

先の例では世帯年収はAさん一家の方が高かったですが、家族構成も考えるとCさん一家の方が住宅ローン返済に余裕がある、という結果になりました。
一般的に年収ベースのシミュレーションは、総返済負担率を参考にして作られています。
総返済負担率とは、収入に占める総返済額の割合のことで、住宅ローン以外の返済があればそれも含めて20~25%程度に抑えるとよいとされています。

例えば、年収500万円のAさん一家の25%だと、返済額は年間125万円となります。教育費のピークに毎年125万円を支出するのは苦しそうです。
年収が同じでも支出額は世帯によってさまざまですし、契約者の年齢や子どもの有無でも返済できる額は異なるので、年収だけで住宅購入を考えるのは避けた方がよいです。

そこで各世帯のリスクを踏まえ、Aさん一家とBさん一家の最適な住宅購入について再考してみたいと思います。

Aさん一家の住宅購入

【Aさん一家のリスク】

  • 教育費との両立が厳しい
  • 収入をすべて背負う世帯主のAさんだけでなく、子育てを一手に引き受けるBさんについても健康・死亡リスクが高い

将来、返済の負担が大きくなることを考えると、金利変動リスクを抑えるために固定金利を選択するのは理にかなっています。
さらに、返済の負担がAさんに偏っているため、Aさんは手厚い団体信用生命保険に加入したいところです。
団体信用生命保険とは、特定の病気や状態になると、住宅ローン残高がゼロになるというもの。
死亡・高度障害については当初から無料で付帯しているものが多いですが、がん・脳卒中・心筋梗塞など複数の疾病や失業状態に対応するものもあります。
また、子どもが幼いうちに妻に万が一のことがあると、夫の仕事が制限されたり育児費用の負担が大きくなったりする可能性が。
住宅購入のタイミングで妻の生命保険の受取金額を多めにすると安心です。

Aさん一家は、子どもが小さいうちにどれだけ貯蓄できるかがカギです。
学費ピークの前に児童手当の支給があり、住宅ローン控除も受けられるでしょう。
それらの恩恵を消費ではなく貯蓄や保険にまわせるといいですね。

Cさん一家の住宅購入

【Cさん一家のリスク】

  • 返済は比較的余裕があるが、共働きを前提にしているのでどちらかが退職すると返済が苦しくなる

現状では返済能力に余裕があるので、変動金利を選択してみてもいいかもしれません。
変動金利は金利が上がるリスクもありますが、固定金利よりも金利水準が低いからです。
ただ、返済額が減った分は貯蓄にまわしておきたいものです。もし金利が上昇した場合に、繰り上げ返済をして元本を減らすことによって、毎月の返済額の上昇を回避できるからです。

妻はパートのため、退職が早い可能性があります。
また、退職金もありません。夫の年収だけだと返済が苦しいので、妻の退職リスクに備えて積み立てをしておくと安定して返済ができそうです。

年収以外のリスクを把握しよう

試算をしてみると、同じような年収でも、家族構成や働き方でリスクが異なることが分かります。
シミュレーションをするときは、自分の家の不安要素が何なのかを見極めることが重要です。
そのうえで資金計画や住宅ローンの選択をすればリスクを回避することができるでしょう。
大きな買い物だからこそ、購入時は慎重に行いたいですね。

参考:
固定資産税とはどういう税金ですか|東京主税局
児童手当制度の概要|内閣府
団信・全疾病保障|住信SBIネット銀行

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