全国に広がる家づくりネットワーク イノスグループ

家族とつながる家づくり

家づくりの資金
2017.10.16

購入する物件によって住宅ローンの手順が異なることを知っていますか?

630 奥Mの住宅ローンの記事に掲載.jpg住宅ローンは、住宅のための土地や家の取得、または家のリフォームなど住宅に関することを目的に利用できるローンです。
手持ちの現金があれば別ですが、一般的には住宅ローンの目処がたたなければ、土地や家が購入できません。
ここでは、家や土地を購入する際の住宅ローンの手順についてご説明します。

あなたはどんな借り方をする?それぞれの注意点も確認しておきましょう

家を購入する際に住宅ローンを利用する場合、どこまでを住宅ローンを借りるかは人によって異なります。
利用する住宅ローンは同じでも、手順やローンを検討できる期間に差がある、ということを知っておきましょう。

住宅ローンを利用するには、次の4パターンが考えられます。

1、土地を取得し家を建てる(土地・家ともにローン有)場合
2、建売・中古住宅(ローン有)を購入する場合
3、自己所有の土地に新築の家(家のみローン有)を建てる場合
4、土地を取得し家を建てる(家のみローン有)場合

パターン1、2の場合の注意点は、住宅ローンを検討する期間が短いことです。
何故なら、土地の契約や物件の契約から引渡しまでは1ヶ月以内で行われることが多く、その短い期間で、住宅ローンを決めて、支払いをしなければならないからです。
これは、売主の立場に立てばわかることです。
買主が、購入意思を示しても、もし住宅ローンが通らなければ、売買契約が成立しません。
購入意思のある人と商談している期間は別の人に同じ物件を販売することは出来ませんから、売主はその間販売機会を失ってしまうためです。
したがって、売主の都合上、1ヶ月という短い期間が設定されています。


一方、パターン3、4の場合、土地の代金支払いに住宅ローンが不要です。
したがって、家を着工する少し前までに住宅ローンを決めれば良いため、数ヶ月間検討できます。

このように、パターンによって検討できる期間が異なるのです。

次からは、パターン1の土地取得からの家を建てる(土地・家ともにローン有)の場合を一例に、住宅ローン決定までの手順を説明したいと思います。

住宅ローン決定までの手順

1.情報収集・選択

住宅ローンには様々な種類があります。
まずは、日頃利用している金融機関のほか、住宅建設会社や不動産会社、インターネットなどから、情報収集し、自分に合った住宅ローンを選択しましょう。
もし、よく分からない場合やどの住宅ローンにすればよいかを迷う場合は、住宅建設会社や不動産会社に相談してみることをお勧めします。
両社は土地や住宅の知識はもちろんのこと、住宅ローンに関する知識も豊富な上、優遇条件のある提携ローンが利用できる場合があるからです。

2.事前審査(仮審査)、事前審査内諾(約1~7日)

土地や物件が決まれば、購入申込みをします。
同時に、住宅ローンの事前審査が行われます。
仮審査とも言われ、金融機関や信用機関が、住宅ローンを借りる人の収入や勤務先、他の債務や返済履歴などの個人信用情報などをもとに、ローンが組めるのかを事前審査します。

3.本審査(申込)、本審査内諾(約7~14日)

事前審査が内諾になると、土地または家の売買契約が可能になり、契約締結し、契約金を支払います。
売買契約後、本審査です。
本審査では、保証会社が物件の担保評価等も加えて、詳細に審査します。
保証会社は、借入者が返済不能になった場合に、金融機関へ代わりに返済する義務があるのでしっかり審査するのです。

4.契約

本審査が内諾になると、住宅ローンを契約し、融資実行になります。
土地の引渡しの約7~14日前に、契約締結します。

5.土地の融資実行

融資実行で、土地の残金を支払い、土地の引渡しを受けます。
なお、家の融資は土地とは別に、家の建築のスケジュールに合わせて別途融資実行します。

6.家の融資実行

建物費用は、契約時10%・着工時30%・上棟時30%・完成時30%で支払うことが一般的です。
支払い時に現金が用意できない場合は、住宅ローンを利用することになりますが、つなぎ融資を利用し借入し、分割して家の融資も実行されます。
つなぎ融資や分割実行は、全ての金融機関で利用できるわけではないので、注意しましょう。

※参考:パターン1の手順を図式化しました。

630 パターン1.jpg

住宅ローンの利用には、早めの決定を

土地取得から家を建てる土地・家ともに(ローン有)場合の注意点は、土地に加えて、家も含めた総額で住宅ローン審査がされるということです。
土地を取得し家を購入する場合は、土地と家の両方を合わせた資金計画をたてる必要があるのです。

ということは、土地と家で住宅ローンを利用することが最初から決まっている場合は、土地探しと平行して、住宅建設会社も決めておいたほうが良さそうです。

前もって家を建ててくれる住宅建設会社を決めておけば、土地探しの時点であなたの理想とする家がどんな家なのかを住宅建設会社の担当者に伝えられます。
そして、購入予定の土地を一緒に見てもらい、その土地にあなたの理想の家が建築可能かどうかを判断してもらえるからです。
つまり家づくりの視点での土地探しが可能になるのです。

もちろん家を建ててもらう住宅建設会社を決めず、不動産会社に予算金額を伝えるだけで、土地の購入をすることも出来ます。

しかしこの場合、実際に家を建てようとしたときに「この予算では、希望の家が建てられない」、「この土地では、希望の家が建てられない」など、後で問題が生じる場合があるので気をつけましょう。

また、不動産会社によって異なりますが、住宅ローンの事前審査の内諾が無ければ、購入申込さえ出来ない場合もありますので、ご注意ください。

今回は、土地の取得からの家を建てる(土地・家ともにローン有)の場合の流れを説明しました。
手順や検討可能な期間を事前に知っておくことで、あなたが住宅ローンを利用するときの手順や注意点が分かったと思います。
新たに疑問点が出てきた方は、金融機関や不動産会社、住宅建設会社に一度相談してみましょう。

購入したい物件を決めてから慌てることがないように、土地や家の購入と平行して、住宅ローンも検討できると安心です。

※参考:パターン2~4もわかりやすく図式化しました。
    ご自分のご計画と照らし合わせてご検討ください。

630 パターン2.jpg

630 パターン34.jpg

あなたにおすすめの記事:
初めての住宅ローンで必要な手続きを知ろう
住宅ローンの押さえるべきポイントは?

inos

カテゴリ

新着情報

過去の投稿

pagetop

​​