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2017.11.20

400万円、500万円、650万円 年収別で購入シミュレーション!一戸建て・マンションごとに検証

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最近では、インターネット上の無料サービスで、手軽に住宅ローンの返済シミュレーションができます。しかし、同じ借入額でも購入対象が戸建てかマンションかによって状況は変わります。メンテナンス費用や管理費用に違いがあるからです。そこで、同じ借入額での購入を想定した、マンション・一戸建て双方の返済プランを見てみましょう。

戸建てとマンションの違いは

一戸建てとマンションでは、居住形態だけでなく、メンテナンスとの向き合い方も変わってきます。一戸建ての場合は、外壁塗装やリフォームなどを家主が行わなくてはならず、費用の資金繰りから実施時期までをすべて自分たちで管理することになります。

一方、マンションの場合、共用部分の点検や補修は管理組合が行い、その費用は居住者から集められた修繕積立金や管理費から拠出されます。自室のリフォームやメンテナンスは自己費用になりますが、一戸建てと比較すると負担額は小規模です。

このような違いから、同じ額を借り入れても、返済の道のりは変わってきます。具体的にシミュレーションで確認してみましょう。

一戸建てとマンション、維持費も含めた額では一戸建てが有利か?

では、メンテナンス費用の違いに着目すると、住宅にかかる総額は、一戸建てとマンションではどの程度異なってくるのでしょうか。借入額や生活費など他の条件は同じとし、どちらが有利になるのか検証してみましょう。費用の考え方は以下で統一して、3つの家族構成で見ていきます。

  • 共通条件
    毎月返済額、生活費、子ども1人あたりの学費などの支出条件は同じ。子どもの年齢は7歳前後とする。30代半ばで住宅購入。
  • 借入額
    3,000万円を、金利1.5%(全期間固定金利)で35年間で借入れ。毎月返済額は約9万2千円
  • 一戸建ての維持管理費
    15年後、外壁塗装に100万円。リフォーム代として500万円を想定
  • マンションの維持管理費(修繕積立金・管理費)
    当初20年間は「修繕積立金 月2万円」、「管理費 月8,000円」。21年目以降は「修繕積立金 月4万円」、「管理費 月1万円」

実は、上記の条件では、メンテナンスにかかる費用はマンションのほうが高くなります。マンションは毎月確実に積立金が発生するからです。一戸建てに関しては、維持管理を目的とした控えめな費用を見積もってあります。よりグレードの高い家への建て替えやフルリノベーションを希望すれば、数千万円単位の費用が必要になることもあります。

なお一戸建ての費用は、30代半ばで住宅を購入し、外壁塗装は15年後、リフォーム時期は30年後、という前提です。想定外に早く家が傷むと、外壁メンテナンスをリフォーム前に2回実施したり、小規模リフォームを数回に分けて行ったりすることも考えられるため、あくまで目安となります。シミュレーションは、メンテナンスの実行時期や額を調節しやすい一戸建てをベースに考えていきます。

【1:Aさん一家】夫A:年収500万円 妻:専業主婦 子ども2人

子どもが2人いるため、教育費のピーク時は収支がマイナスになる年が続きます。ピーク中はメンテナンスにお金を回す余裕がないので、その期間を乗り切れるかがポイントです。一戸建てにおいて最初に必要となりうる大きなメンテナンス費用は外壁塗装ですが、10年~15年後の施工が推奨されています。その前に教育費のピークが過ぎていればよいですが、両者のタイミングが一致する場合は、工事を先にすませるか、あらかじめメンテナンス性の高い外壁を選んでおくなどするとよいですね。

マンションの場合は、教育費がかかる時期の負担がより大きくなるので、ピーク時に困らないよう対策をとっておくと安心です。子どもが幼い時期にピーク期の修繕積立金・管理費を蓄えておくことをおすすめします。

【2:Bさん一家】夫B:年収300万円 妻:年収100万円 子ども1人

このシミュレーションのなかで、メンテナンス費用の負担が最も大きいのがBさん一家です。世帯収入が最も少ないBさん一家。一戸建てで想定した「15年後に外壁塗装」の費用を捻出するのは住宅ローンの負担が重く難しそうです。途中のメンテナンスを省き、定年時の退職金でメンテナンスとリフォームを同時に行う方法を検討したほうがよいかもしれません。

マンションの場合、修繕積立金と管理費が強制的に徴収されるため、より返済が厳しくなります。子どもが中学校に上がるころから収支が悪化し、大学進学時には貯蓄がかなり減ってしまいそうです。育児が落ち着いたタイミングで妻の収入アップを図る、といった対策が必要になるでしょう。

【3:Cさん一家】夫C:年収400万円 妻:年収250万円 子ども1人

3家族中世帯収入が最も多く、返済リスクは比較的小さいです。ただし、余裕があるぶん、自己管理能力が問われます。貯蓄額が順調に積み上がっていく家庭だからこそ、教育費やリフォームにお金を使い過ぎてしまうケースがあります。一戸建ての場合はもちろんですが、マンションの場合も修繕費が将来値上がりする可能性があることを視野に入れ、「年収は低くないのに生活苦」という事態を回避したいです。

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返済のピークが若干異なるマンションと一戸建て

上記3世帯をみると、マンションの場合は毎月の支出が一定して多いため、教育費のピーク時の負担が大きいことがわかります。また、修繕積立金と管理費を支払っているからとはいえ、安心はできません。修繕・管理は「修繕計画」という長期的な修繕方針があり、それに見合った額の費用が徴収されるものです。計画が甘かったり、想定以上に住人が減ってしまったりすると、「値上げ」という事態になってしまいます。

マンションでも自己資金の用意は必要

マンションでも、各自で居住者専有部分のリフォームや修繕をすることがあります。修繕積立金・管理費でカバーされるのは、エントランスや外壁などの共用部分だけであることを覚えておきましょう。また、車を保有している場合は駐車場代金も必要です。物件購入時に、きちんと上乗せして考えたいです。

一戸建ても「想定外」に注意

支出の柔軟性は高い一戸建てですが、想定どおりにいくと限りません。教育費のピーク時を避けてメンテナンスする予定だったとしても、タイミング悪く修繕の必要性が高まれば、せざるをえないことも。また、時期が調整できるがゆえに、修繕が必要な時期に適切な処置をせず、結果的に工費がかさんでしまうという懸念もあります。家計面だけでなく、建物の状態や耐久年数にも気を配りましょう。

一戸建ての場合は、マンションよりも水害や風害などの災害リスクが高くなります。火災保険・地震保険の備えも手厚くしておきたいです。

一戸建てとマンションの違いを知って家探しを

年収を意識することも大切ですが、購入物件によって返済のコツが若干異なります。マンションでは修繕積立金・管理費の値上がりリスク、一戸建てならば定期的にまとまった額のメンテナンス費用が発生します。より安定して住宅ローンを返済するためにも、一戸建てとマンションのメンテナンス費用について知っておきましょう。


参考:
マンション「甘すぎ修繕計画」の恐ろしい末路|東洋経済ONLINE

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