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家づくりの資金
2018.02.05

マイホーム購入時、消費税は気になるけれど、もっと気にして欲しいのは金利です

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あなたのマイホーム計画のきっかけは何ですか?

「新しい家が欲しい」

家づくりを始めるきっかけは様々です。
例えば、「子供が大きくなってきたので、子供部屋が必要となった」とか、「子供を転校させたくないから、小学校入学までに引越ししたい」など、子供さんに起因する事が多くあります。

また、「おじいちゃん、おばあちゃんと同居する事になった」とか、「子供が巣立ったので、これからは夫婦二人でゆったり暮らそう」など、家族構成の変化に起因するものも少なくないでしょう。
このように「新しい家が欲しい」とお考えになった皆様、まず新しい家が必要な理由を明確に意識しましょう。
家づくりは長くかかる大きなイベントです。
その過程でいくつか妥協しなければならないこともあるでしょう。

新しい家が必要な理由を明確にしておけば、最終的に「新しい家に住めて良かった。」となるでしょう。
しかし、もしそれがブレてしまうと、打合せの過程で最初の目的がどこかにいってしまい、せっかくのマイホーム計画が台無しになってしまうこともあるのです。

絶対に譲れないところ
そこをいつも忘れずに、楽しい家づくりを進めて行きましょう。

夢のある家づくり。でもやはり気になるのはかかる費用です。

いざマイホーム計画が始まると、モデルハウスを見に行ったり、理想の間取りを書いてみたりしていると夢が広がります。

引越しをした後は、「親しい友人を集めてホームパーティーがしたいわ。」とか、「子供の誕生日パーティーが楽しみだわ。」とか、いろんな想像が出来るでしょう。

「リビングはやっぱり広くなくちゃね。」とか「キッチンはやっぱりアイランドタイプにしたいわ」とか、「俺専用の書斎が欲しいな。書斎には壁全体を本棚にしたいよ。」「私専用のお部屋が欲しい!」「私も!」など、出来ることなら家族全員の希望を叶えたいものです。

そんな夢のある家づくりには多額のお金が必要になります。
そう、夢の後には現実に戻る必要があるのです。
多くの場合は住宅ローンを利用する事となるでしょうから、家を少しでも安く購入したいものです。

皆様、住宅にも消費税がかかる事はご存知でしょう。
人生で最も高価な買い物である住宅、賢くお買い物したいですね。

2017年10月の衆議院総選挙で与党圧勝となった今、消費税率10%となるのはほぼ確実なのです。

消費税が上がると住宅価格はどうなる?

日本で1989年にはじめて導入された消費税は、段階的に引き上げられています。
毎回の引き上げ割合はそう大きくありませんが、住宅は価格が大きいので、たとえ1%の引き上げでも総価格が大きく引き上げられてしまいます。
消費税は今後も上昇する可能性があり、少しでも早いうちに購入したほうがいい、という声も少なくないでしょう。

しかし、消費税はすべての取引にかかるわけではありません。
住宅購入でいえば、土地については消費税がかかりません。
マンションであれば住宅購入時に建物の占める割合が大きいですが、土地付き注文住宅であれば土地の金額比率も大きいので、増税の影響はある程度抑えられます。

では、現在の消費税率8%から10%になった時、住宅購入にはどのような影響があるのでしょうか。

モデルケースとして、税抜2,500万円の住宅を購入し、うち住宅ローンを2,000万円行なった場合を考えてみましょう。

まず現行税率8%の場合、消費税負担は200万円
思ったよりも大きいと思いませんか?

これが新税率10%となった場合の税負担は250万円と、更にコストアップするのです。
つまり次回の消費増税では、このモデルケースでは50万円もコストアップになってしまいます。

消費税が上がったとき、その前後で納める税金が大きく変わるのは、税制としても健全ではありません。
そこで政府は消費税増税後における住宅購入者の負担を軽減するために、前回8%に増税された時には、住宅エコポイントや住まい給付金、住宅ローン減税拡充など、その負担を和らげる政策を取りました。

しかし、今回10%に増税された場合には、住宅ローン減税や住宅取得資金の贈与税非課税枠の延長はあるものの、目玉となる負担軽減政策はありません。

また、前回増税時には、増税負担額より住宅ローン控除の還元額の方が大きいケースが一部で見られましたが、今回はそのようなことはないでしょう。
やはり現在の8%でご購入する方がお得だといえるでしょう。

さて、増税が始まるのは2019年10月。
それまでに家を購入して入居すれば、当然8%の消費税で大丈夫です。
しかし、2019年10月までに住宅に「入居」しなければ消費税は8%になりません。

様々な都合でそれに間に合わないことがあらかじめわかっている場合、どうしたら良いでしょうか?住宅に限ってのことですが、別の方法があります。
これが「経過措置」という制度です。

前回の消費税上げの時と同様に、今回も「経過措置」の制度が行なわれると思います。
経過措置とは、次回の増税を例にとると、増税の半年前の2019年3月末日までに住宅の購入契約を行なえば、家への入居が2019年10月を超えても、8%の税率が適用される制度のことです。

しかし、工事の追加などがあって最終金額が、2019年3月までに行なった最初の契約の金額を超えた場合は、その超えた部分には10%の消費税がかかってくることはご注意ください。

まずは8%の税率で節税しようと思われるなら、2019年3月末日までに契約できるように準備を進める必要があるわけです。
建売住宅を購入するならまだしも、注文住宅を建てようとお考えの方は、思いのほか契約までに時間がかかりますので、早めに計画を実行に移された方が良いでしょう。

消費税アップよりも、金利アップのほうが負担大!?

これまでは消費増税についてお話しましたが、ご理解頂けましたか。
実はこの消費増税より、もっと負担増の可能性があるのが、「住宅ローン金利上昇リスク」です。

住宅ローン金利は毎月刻々と変化しています。
最近は少し上昇傾向にはありますが、まだまだ低金利状態が継続しています。

例えば、先ほどのモデルケースで考えてみましょう。

 <条件>
  借入金2000万円、全期間固定金利、35年元利均等払い(ボーナス無し)

   1)金利1.5%:毎月支払額6.2万円、総支払額2572万円(利息72万円)

   2)金利2.0%:毎月支払額6.5万円、総支払額2783万円(利息283万円)

このように2つのケースを比較すると、月々の支払いでは3,000円ほどの差ですが、35年間払い続けると総支払額では、金利0.5%の差は211万円の負担増となります。

この211万円、先程の消費税2%アップ分(税抜2500万円、増税2%で50万円の負担増)と比較してみて下さい。
金利の差は、見た目は小さくても長い目で見たらとても大きくなるのです。

今後、金利が上がるって本当?

ここ20年ほどを例にとれば、住宅ローン金利は全体としては下がり続けています。
特に2016年に日銀が発表したマイナス金利政策後は「超」低金利状態といっていいでしょう。

しかしながら、今後さらに金利が下がることは考えにくいと思われます。
民間金利はどんなに下がっても0以下にはなりませんから。そうやって考えると今が最低レベル。
今後は微上昇、良くて横ばいと思っていたほうがいいかもしれません。

そうやって考えると、低金利の今だからこそ、「住宅が買いどき」、「金利が上がる前に急いで購入すべき」という人もいるようです。
では今後、金利は本当に上昇するのでしょうか?
そのリスクを考えてみましょう。

金利が上昇するためには、物価が上がるという状態にならなければなりません。
物価が上がるということは、相対的にお金の価値が下がること。

金利は、今手元にあるお金の、将来の価値を示す指標とも言えます。
だから物価上昇は金利が上がることを意味するのです。

アベノミクスでは2%のインフレ目標を掲げ、そのために日銀は緩やかな物価上昇を目指す政策を取ってきました。
もしもこれが予定通り稼動して景気が大きく回復し始めたら、物価は上昇し、金利も上がっていくでしょう。

幸いなことに、まだ史上空前の低金利が続いています。
だから、この低金利のうちに家を建てることは、消費税云々と言うよりもはるかに大きなメリットと言えるのです。

〔参考〕民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)金融支援機構ホームページ

このように今の住宅金利は過去からみても最も低い水準なのです。
これがいつまで続くか誰もわかりません。
この低金利を生かすことが、最もお安く住宅をご購入する秘訣だとお分かりでしょう。

金利が安いと月々の支払額や総支払額が減るのは当然ですが、月々の支払額を金利が0.5%高かった場合と同額(6.5万円)にすれば、2,120万円まで借入れが可能です。

借入金が増えた分で建物をグレードアップしたり、ちょっと大きくしたりする事もできます。叶えられるご家族のご希望も増えるでしょう。

もちろん、消費税は2019年10月までの入居で8%の消費税を目指しましょう。
もし間に合わなかったら、先ほどお話しした経過措置の制度を利用しましょう。

ここでひとつ。

金利が安いといっても、住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があります。
その名の通り、固定金利ではフラット35などが有名ですが、ローン実行時に決められた金利が最後の支払い時までずっと続きます。
金利変動のリスクを避けようと思われる方はこちらをお勧めします。
一方、変動金利は金利が固定よりも安い替わりに、5年ごとに金利見直しのリスクがあります。今後インフレになったら金利が大きく上がることも考えられます。
どちらが優れているかは、実際のところローンを支払い終わるまではわかりません。
でも、平成初期に住宅を建ててローンを組まれた方と比べれば、当時からは考えられない程の低金利で有利に住宅が手に入るタイミングだということは確かです。

色々と申し上げましたが、そうやって上手にタイミングを計ることで、夢を現実に近づけられるのです。

もちろん狙いは、低金利の利用に加えて消費税8%での家づくり。
素敵な家づくりをお得に、楽しく行ないましょう。

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