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2018.11.21

注文住宅における資金繰りの味方「つなぎ融資」ってなに?

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家を購入するとき「住宅ローンに頼れば大丈夫」と思っていませんか? 
注文住宅を建てる場合は、住宅ローン融資を受ける前にまとまった資金が必要になります。
自己資金で賄うのが理想ですが、現実的に厳しいケースも多いもの。
そんなときに使えるのが住宅ローンより前にお金を借りられる「つなぎ融資」です。
いったいどんな融資なのでしょう。

つなぎ融資とは

住宅ローンは自宅に抵当権を設定して融資を受ける性質であるため、住宅の完成前には契約できません。
しかし、注文住宅では土地の購入代金や、建築開始の着工金・中間金など、建物完成前に3~4回大きな支払いが生じます。

まとまった金額が必要になるため、住宅ローン契約前の融資を望む人も多いです。
また、自己資金があったとしても、引っ越しや家具購入費といったその後の出費のために現金の温存を考える人も。
それらのニーズに応えるのがつなぎ融資です。

近い将来住宅ローンを組むのに、そのほかにも借入れを行うことに不安を感じる人も少なくないでしょう。
しかし、通常のつなぎ融資は住宅ローン契約時に清算することができます。
土地代金や着工金は住宅ローンの融資対象なので、住宅ローン融資に組み入れて一本化することができるのです。

近年は価格が割安な中古物件が人気を博していますが、中古物件の購入希望者にもつなぎ融資は注目されています。
中古物件を自分好みにリフォームしてから購入する際も、リフォーム費用が先に発生するからです。

つなぎ融資の流れをわかりやすく見てみよう

一般的なつなぎ融資の流れを、申し込みから清算まで見てみましょう。

1.申し込み

住宅ローンを借りる金融機関で申し込むと、その後の手続きがスムーズです。
住宅ローン申し込み時より必要書類は少ないですが、現場写真や住宅の見積書などが必要なこともあります。
また、所定の諸経費、利息がかかります。
諸経費は事務手数料や抵当権設定費用などです。

2.つなぎ融資実行

通常3回程度の融資が受けられます。
「融資回数・融資上限額の範囲内で、必要に応じて都度融資」というところもあれば、融資回数や使途が厳密に決まっている場合もあります。
融資条件が厳密な場合、建築業者が求める資金回数・使途と融資条件が合致するか確認し、条件が折り合わない場合はすり合わせが必要です。

3.精算

通常、つなぎ融資で借りた費用は、住宅ローン契約時に住宅ローンの借り入れ金額に含めて清算(返済)します。
つなぎ融資の詳細は取り扱う金融機関によって異なります。
事務手数料は数万円から10万円程度が目安ですが、ほかにも抵当権設定費用として司法書士への報酬・登録免許税・印紙税等が発生する可能性があります。

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つなぎ融資の利息や借入額を知ろう

つなぎ融資を利用する際の、借入金額の目安はどの程度なのでしょう。
また、気になる利息についても見ていきましょう。

完成までに支払う金額は想像上に大きい

注文住宅において自己資金を出さない場合、つなぎ融資の総額が半分以上を占めると考えたほうがいいでしょう。
一般的なつなぎ融資の融資上限は「土地代金全額」と「建築費用の6割」です。
例えば、土地代1,500万円、建築費用2,000万円のケースで上限いっぱいまで融資を受けたと想定すると、つなぎ融資の総額は次のようになります。

■つなぎ融資 借入総額 2,700万円

(内訳)
・土地代全額 1,500万円
・建築費用6割 1,200万円

土地代と建築費用の総合計3,500万円のうち、2,700万円をつなぎ融資に頼ることに。
注文住宅は土地代や建築費用の一部を先に支払う仕組みになっているため、どうしても建物完成前の支払額が大きくなります。
ある程度の自己資金があるからとつなぎ融資を利用せず、万が一現金が足りなくなってしまうと建設計画にも影響します。
事前にいくらくらい必要なのか把握し、預貯金が不足しそうならつなぎ融資を活用しましょう。

利息の計算方法は?

つなぎ融資では、住宅ローン契約で融資金を清算するまでの期間の利息がかかります。
借入総額と同時に、借入にかかる利息にも注意しましょう。
利息水準は住宅ローン金利より高く2~3%程度が目安です。
利息は1年を365日とする日割りで計算します。

計算式は「利息=融資金額×貸出利率(年率)×経過日数÷365」です。

土地購入から住宅竣工までの期間は打ち合わせにかける時間や工事の進捗状況によって変わりますが、ここではわかりやすく土地購入から住宅ローン融資まで6か月かける条件で利息を計算してみます。

■つなぎ融資の利息額シミュレーション

・6カ月前(借入期間180日)
 土地購入 融資額 1,500万円

・5か月前(借入期間150日)
 着工金 融資額 600万円

・3カ月前(借入期間90日)
 中間金 融資額 600万円

※金利は2.5%としました

上記の例ですと、利息の総額は約28万円になります。
もしも金利が3%ならば30万円を超えてしまいます。
借入期間が長くなる土地代金の利息負担が大きいため、土地代金は自己資金を活用できるといいですね。
逆に土地について親から贈与を受けるケースでは、つなぎ融資の利用が着工金からになるので利息額を抑えることができるでしょう。

なお、つなぎ融資にかかる利息や手数料などは前払いなので、実質の融資額はそれらが差し引かれた額となります。
そのため、つなぎ融資を利用するとしてもある程度の現金は必要です。
事前に準備しておきましょう。

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つなぎ融資ならではの注意点

実は、金融機関によってはつなぎ融資の取り扱いがありません。
状況次第では、別につなぎ融資を取り扱っている融資先を探すことになります。
注文住宅を検討するなら、最初からつなぎ融資の取り扱いのある金融機関を確認しておきましょう。

「つなぎ」という言葉の印象からつなぎ融資を軽く考えてしまいがちですが、住宅ローンと同等の重要性がある融資です。
そのため、つなぎ融資も審査がありますし、団体信用生命保険への加入も必要です。
信用情報や健康状態によっては利用できないことも考えられます。

考えるポイントは意外と多い

事務手数料の額や金利はもちろん、抵当権の設定が必須かどうかも申込み金融機関によります。
遅延損害金の多くは15%前後とかなり高利率になるので、建築工事が想定より遅れてしまったケースでも「遅延」に当たるのかどうか、確認しておきたいところです。
場合によっては、建築工事が遅れた場合は住宅ローンに締結前に清算を求められることもあるかもしれません。
その理由は、つなぎ融資の標準的な融資期間が半年から1年程度であるためです。
建築工事が遅れた場合につなぎ融資がどうなるのか、きちんと説明を受けましょう

つなぎ融資を制するものは注文住宅を制す?

住宅ローン契約までの「つなぎ」なのでつなぎ融資と呼ばれますが、その内容は非常に重要で、つなぎ融資があってこその住宅購入です。
つなぎ融資の利用は注文住宅の入り口であり、返済計画があいまいなことも多いかと思いますが、住宅ローンを選ぶときのような慎重さをもってつなぎ融資を利用したいですね。

<参考記事>

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住宅ローンの手続きってむずかしい?知れば納得できるはず。記事はこちらから!!

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