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家づくりの資金
2019.04.17

マイホームの資金繰りを考えるとき、家の名義をどうするかも忘れずに

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夫婦で新居を建てるなら、その家は「夫婦の家」だと認識すると思います。しかし登記名義は現実的に考えなければなりません。家を単独名義にするか共有名義にするかで、住宅ローン控除や課税状況が変わってくるからです。
マイホームの名義について詳しく理解しておきましょう。

住宅の名義とは

「名義人」とは不動産登記に名前が明記された者のことで、所有権者となります。登記によって第三者にその土地の権利者であることが主張できます。

本来、土地に名前を書くことはできず、どの土地が誰のものなのか第三者にはわかりにくいです。偽物の所有者が、本物のふりをして土地の売買を行う詐欺に遭う危険性があります。詐欺を防止するために不動産登記という制度があるのです。マイホームの場合、土地・建物の双方ともに登記が必要なので、しっかり行っておきましょう。

単独名義と共有名義の違い

名義には単独名義と共有名義があります。所有者の都合でどちらでも自由に登記できます。共有名義は夫婦や親子で共有するのが一般的ですが、他人同士でも当事者が納得すれば問題なく登記可能です。共有にする場合、持ち分の割合も登記しますが、この割合は均等でなくともかまいません。

共有者は2人以上でも登記できます。共有者の人数が増えて持ち分が少なくなっても、家に住む権利がなくなることはありません。ただし、家の建て替えや売買など、権利関係を変える重要な決定は共有者全員で話し合って決めることになります。

家を建てるときの所有者は

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マイホームの名義を誰にするか、実は悩む余地はありません。家に関するお金を出した人が所有者となるからです。

安易に名義を決めるのは避けること

かつては世帯主たる夫が、自らの名義で登記するのが一般的でした。しかし現在では共働きが主流となっており、夫婦共有名義が増えてきています。

「お金を出した」とは頭金を出したことのみを指すわけではありません。
よって、「お金を出した人」というのは、住宅ローンを利用した場合の契約者となります。住宅価格4,000万円の家を例に考えてみましょう。

【夫婦で4,000万円の住宅を購入した際の内訳】

夫の出した金額 合計3,000万円
内訳
頭金 500万円
住宅ローン 2,500万円

妻の出した金額 合計1,000万円
内訳
頭金 500万円
住宅ローン 500万円

上記のケースは、夫と妻の支出金額の割合が3対1ですので、登記もそのように行うことになります。

家への出資割合と登記にズレが生じると贈与税がかかることも

もしも、実際のお金の流れと違った登記をするとどうなるのでしょうか。例として、4,000万円の家を専業主婦で預貯金のない妻と世帯主の夫と共有名義で登記したとします。
持ち分は半分ずつだとすれば、この場合妻は持ち分相当額である2,000万円の贈与を受けたとみなされ、贈与税が課されることがあります。

不動産登記をすると、家を手に入れたことが公になります。税務署はその情報を入手して住宅価格や資金繰りについて質問する文書を送ってくることがあります。これを一般的に「お尋ね」といいます。すべての人に来るわけではありませんが、収入と照らし合わせて購入額が大きい場合や、現金で一括支払いしているような場合にお尋ねがくることが多いようです。
お尋ねがきたときも、それぞれの拠出金額に沿った名義にしておけば問題ないので安心してください。

親から贈与を受ける予定の人もいるでしょう。そのときは、税務署に贈与を受けた旨の申告をすれば大丈夫です。

夫婦で共有名義にすると税金面でメリットが多い

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近年は主流になりつつある共働き。そこで夫婦で共有名義にするケースのメリットをご紹介します。

夫婦で共有名義にすると税金面でメリットがある

夫婦でペアローンを組んで登記も共有名義にする場合のメリットは主に二つです。

1. 住宅ローン控除が夫婦で適用可能(ただし、自身の借入れ額の範囲内で)
2. 将来の相続時にも相続税が抑えられる可能性がある(持ち分に対して相続税が課されるから)

2の相続に関しては、そのときの状況によるので確実ではありません。
ただ、一般的によく見られるのは、夫が先に亡くなりその財産を妻と子どもが引き継ぐパターンかと思います。そのときに、夫の単独名義よりも、妻と共有名義のほうが相続税を課される可能性は低くなります。相続財産の額が小さいほうが、基礎控除により課税されない可能性が高まるからです。

税金とは違いますが、ペアローンは住宅ローンの返済負担を分け合える点もメリットだといえるでしょう。住宅ローン返済の責任を世帯主だけが負うと、世帯主が失業・罹病状態になった場合の家計ダメージが大きいからです。

お金の流れを記録しておこう

共有名義は前述のように、出資割合に応じて持ち分登記をします。そのため、資金繰りをきちんと記録していきましょう。注文住宅の場合は先行して土地を購入し、建築会社に頭金や中間金を支払うなど、お金を払うタイミングが複数あります。

もしかしたら「その時々の支払いに必死で、夫婦のうち、どちらがいくら出したのかよくわからない」という人もいるかもしれません。適切に登記するためにも、税務署から「お尋ね」が来たときのためにも、記帳や記録を残しておきましょう。

状況の変化に対応しにくいデメリットがある

共有名義には注意点もあります。夫婦で共有名義にして、子どもがいない状態で夫(妻)に相続が発生すると、夫(妻)の兄弟姉妹が相続人になる可能性があります。その場合に兄弟姉妹が相続開始前に亡くなっているときは、その子どもたちが代襲相続人として相続権を承継します。

夫(妻)の兄弟姉妹ならともかく、その子ども世代となると、親交が薄いケースもあるでしょう。関係性の薄い相続人間の協議は、まとめるのが難しいとされ、相続手続きが長期化する懸念があります。

もうひとつの心配は、離婚時のことです。不動産が共有名義になっていると、離婚時の財産分与でもめやすい現実があります。共有名義を単独名義にすることは手続き上、簡単にできます。ですが、不動産の名義だけを動かすと贈与を受けたとみなされることがあり、実務上は簡単ではありません。

ペアローンについても同様の問題点があります。例えば、ローンの残っている妻が離婚して家を出るときは、妻のローンを夫に負担してもらうのがベストでしょう。しかしローンの切り替えには銀行の承諾が必要です。夫の収入や年齢にもよりますが、ローンの引き受けを承認してくれる例は少ないようです。

名義をどうするかは最初に決めておこう

単独名義にするか、共有名義にするかは「出資割合」に合わせるのが正解です。それさえ知っていれば何も問題ありません。誤った名義にしてしまい、贈与税が発生するような事態は避けましょう。建築計画や資金繰りと一緒に、名義についても話し合っておくと安心ですね。

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