土地を探すときに注意したいセットバック地！どんな制限があるの？
憧れの注文住宅を建てるために、まず土地から探し始める人は多いでしょう。土地探しの際、注意したいのが「セットバック」です。セットバックとは法律による土地利用の制限で、セットバック地に建物を建てる際は、所定の位置まで建築物を後退させなければなりません。セットバックの要件や建物への影響についてご紹介します。
セットバックとは
建築物を道との境から一定の距離だけ後退させなければならないのが「セットバック」です。セットバックの意義を理解するための鍵は「接道義務」となります。接道義務とは、家を建てるにはその土地が建築基準法で規定された道に接していなければならない、との規定です。ここでいう「道」の定義は次の通りです。
建築基準法で定められている道
- 「幅4m以上」であること
- 「幅4m以上」の道に、土地が「2m以上接している」こと
原則論でいえば、土地に接している道路幅が4m未満であると、家が建てられないことになります。しかし、この規定以前から建っていた家のなかには、接道義務を満たしていないものもあります。結果的に法律にそぐわなくなってしまっただけですので、すぐに「法律に即した家にしなさい」と言われることはありません。
しかし、建て替えやリフォームなどの機会に家の敷地を後退させて、接する道の幅を4mに広げる「セットバック」が義務づけられているのです。
セットバックはどうしてあるの？
セットバックする部分は、自分の敷地なのに自由に使用することができません。理不尽な気もしますが、道路が狭いと人や車の行き来が難しく、不便であることは確かです。道路を広げることで街の利便性や環境が良くなるだけでなく、救急車や消防車が適切に通行できるようになるはずです。
火事や災害といった非常事態に備えるためにもセットバック地では土地を後退させなければならないのですね。
セットバックの定義
セットバック地における後退幅はどの程度なのでしょう。建築基準法による道路幅が4mですので、道路中心線から2mの地点まで後退させます。
【セットバックの例】
- 現状「道幅2m」の道がある
- 両側に家があり、どちらの家もセットバック未実行
- 家の土地と道路が接している幅は2m以上ある
この場合、両側の家が1mずつ後退すれば、元の2mにセットバック分の2m（1m×2）を加え、道幅が4mとなります。
ただし、道路の中心線は見かけ上の道路の中心とは違うことがあります。例えば、上記の例で片方の家がすでにセットバックを実行していた場合は、道路の中心線はその分ずれることになります。また、片側が崖や川であり、物理的にセットバックできない土地についても取り扱いが変わります。
【片側が崖や川である場合のセットバック例】
- 崖・川などの境界線から、道路幅が4メートルに達する場所までセットバックする
なお、隣家や前面道路との境界線からの距離に応じて建物の高さが制限されることもあります。商業や工業・住宅など、地域ごとに土地の性質を定め、効率的に土地を活用していく趣旨の「用途地域」によっても異なるもので、一般の人はあまり意識しないでしょう。これらはいわば「建物の」セットバックと言え、専門家は意識せず「セットバック」と呼ぶこともあるようです。
設計や見積もり時に建築士や建設会社の人が「セットバック」と話したとしても、その意味合いは接道義務をもとにしたものとは異なるかもしれません。打ち合わせで「セットバック」と聞いたときは、内容を確認していきましょう。
セットバックした土地の取り扱い
セットバックした土地について、まれに「家を建てられないだけ」と考えている人がいますが、これは誤りです。前面道路の幅を広げるための措置ですので、建物が建てられないだけでなく、門扉や花壇を作ることもできません。
例えば、「塀や壁を設けていないので、いざというときには緊急車両が通れるようにしてある。だから普段はプランターを並べたり、荷物置き場にしたりしている」といった利用方法もできません。
「建築不可」「再建築不可」物件についても知っておこう
建築不可物件とは、新たな建築物を建てることができない物件のことを指します。先ほど建築基準法による接道義務でご紹介したように、家を建てるには「幅4m以上」の道に土地が「2m以上接して」いなければなりません。
セットバックその他の方法で接道義務を満たすことができればいいのですが、セットバックができない場合やそもそも土地と道路がまったく接していないような土地は、家を建てることができません。建物がない場合は「建築不可」の土地、建物がある場合は取り壊して新たな家を建てることができない「再建築不可」の土地となります。
再建築不可の物件は、制限のある分売却価格や固定資産税は低いようです。
しかし建て替えができず、リフォームで住み続けるしかありません。新しく家を建てたい人は「再建築不可」の土地を避けるようにしましょう。
セットバックは不動産広告に明記されている
家を建てるときはセットバックをはじめとして、所定の制限を受けることになります。「土地を探そうと考えていたけれど、いろいろな決まりがあって、土地を購入するのは怖い」と思う人もいるかもしれません。
しかし土地に対する特殊な要因は広告にきちんと明記されています。明示が義務づけられているのは例えば次のようなものです。
- 建築基準法上の道路（道幅が4m以上の道）に2m以上接していない土地は建築不可である旨。セットバックが必要な土地はその旨。また、セットバックしなければならない土地の面積が約10%以上である場合は、その面積も表示します。
- 土地に古家や廃屋等がある場合は「古家」もしくは「廃屋」と、建物の状態に即した表示をします。
- 傾斜地を含む土地であったり、著しい不整形地であったり、土地の利用が阻害されるような場合は、その旨。
- 購入後、家を建築する際に、建築会社や建築までの期間が決まっている「建築条件付き土地」である旨。さらに条件の内容や、条件を満たせなかった場合の決まりについても表示します。
通常の土地探しでは、まずは自分たちで不動産広告を眺めることと思います。その際にこれらを知っておくと、土地探しの第一段階がスムーズになるでしょう。とはいえ、いくら広告にその旨が明記されていても、セットバックや建築不可物件について読み取るのは難しいかもしれません。
そういうときは信頼できる住宅建設会社や不動産業者に相談しながら土地を探していきましょう。専門家の助けを借りることで、よりニーズに合った土地を手に入れることができるはずです。
セットバック地に固定資産税はかかる？
何かと制限の多いセットバック地ですが、税金に関してはどうなるのでしょう。土地にかかる税金の固定資産税は、通常、セットバックしたことを申請すれば非課税になります。実は、セットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を計算する際の、面積に含めることもできません。
容積率や建ぺい率に含めることもできず、敷地として自由に利用できないので、非課税になるのは当然といえば当然かもしれません。ただし、漫然と待っていても非課税になるわけではなく、申請が必要ですので注意が必要です。
また、土地のある自治体ごとに申請方法や取り扱いが違うので、事前に必ず確認しましょう。
土地を探すときは法令上の規制に注意して探そう
土地は建築基準法による制限を受けます。家を建てるときにどのように使えるかを意識しながら探すといいでしょう。法律を知っておくことが重要ですが、難しい場合は信頼のおける住宅建設会社や不動産業者など専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
