住宅ローン選びで金利とともに重視したいポイントを解説
住宅ローンは金融機関ごとに商品内容が違うもの。複数の商品を比べるときは内容もさることながら、つい金利に目がいってしまいがちです。低金利であるほど返済が楽になりますが、金利以外にも気にしたいことは複数あります。
今回は住宅ローンを選ぶ際に重視したいポイントを紹介します。
住宅ローンの種類は大きく分けて3つ
住宅ローンの金利は大きく分けて3種類あります。金利が変わる「変動金利」、金利が最後まで変わらない「固定金利」、所定の期間は金利が固定される「期間固定金利」です。
期間固定金利は変動金利に固定特約のついたもので、ベースは変動金利です。固定期間の期間は2年・3年・5年・10年......などがありますが、金融機関によって選べる期間は異なります。固定される期間に応じて2年固定、3年固定、などと呼ばれます。
住宅ローンの種類と金利の関係は
借入当初の金利は基本的に「変動」が一番低く、「期間固定」「固定金利」の順に高くなります。変動金利が一番低い水準なのは、金利こそが金融機関の利益だからです。 市場の動きに合わせて住宅ローン金利が変更されるので、金利が上がれば自動的に金融機関の収益が高くなります。
一方、固定金利は市場金利が上がっても住宅ローン金利は変わらないため、市場金利の上昇による金融機関の利益増加は見込めません。いわば金融機関が金利上昇リスクを負うことになります。そのため、変動金利と比べて固定金利のほうが金利設定は高めなのです。
低水準だけどリスクも！変動金利を選ぶときのポイント
金利が経済状況に応じて変わる変動金利では、金利上昇リスクを考慮する必要があります。金利が上昇しても返済を続けられるかどうか、慎重に見極めることが肝心です。
とはいえ、急に返済額が上がるわけではありません。金利は半年ごとに見直されますが、返済額に金利が反映されるのは通常5年ごとです。
変動金利の1.25倍ルールを知っておこう
もしも5年間で金利が上昇したとしても、返済額は従前の返済額の1.25倍以内に抑える決まりがあります。これを変動金利の「1.25倍ルール」と呼びます。1.25倍ルールがあるので急に返済額が増えることはありません。
とはいえ、住宅ローンは返済期間が長いため、小さな上昇でも家計を圧迫する可能性があります。
1.25倍ルールは安心できる仕組みである一方、落とし穴も。金利が急上昇すると、返済額が増えたのに1.25倍ルールで返済額が抑えられてしまうため、返済していても住宅ローンが減らないことあるからです。
そのような場合は、毎月住宅ローンを支払っていても、完済時に住宅ローンが残ってしまうかもしれません。仮に残債があるときは、最後に一括返済を求められるので注意が必要です。
ここ20年ほど、金利水準はかなり低い状態を保っています。過去の実績を将来にあてはめれば、変動金利を選択したほうが返済額は少なくすみそうです。しかし潜在的なリスクがある以上、1.25倍ルールの落とし穴を理解しておきたいです。
変動金利のリスクを緩和する方法には、繰上返済があります。繰上返済をすることで毎月返済額（もしくは総返済額）が圧縮できるのです。金利が上がったときは自己資金で繰上返済できるよう、余裕をもたせた借入をするといいですね。
特約期間終了後を考えて、期間固定金利を選ぶときのポイント
期間固定金利では、固定期間の特約が終わると、「変動金利」、もしくは再度「期間固定金利」を選ぶことになります。変動金利の一種にはなりますが、その時点の金利が改めて適用されるので、1.25倍ルールの適用はありません。そのため、固定期間の終了後に金利が上がっていれば、返済額に大きな影響を受けることになります。
あらかじめ、固定金利期間が終了したときに、返済額が増えることを想定しておくといいでしょう。固定金利期間終了を目安に、「子どもが社会人になる」「保険の満期金が入る」など家計が潤う見込みが強い場合は、金利が上がっても家計が圧迫されるリスクは低いと考えられます。
数年後に「子どもが大学受験」「転職や失職で収入が落ち込むかもしれない」など、返済が苦しくなる要因がある世帯は、固定金利の終了と家計が苦しくなる時期が重ならないよう注意しましょう。
高水準でも安定性は抜群！固定金利を選ぶときのポイント
金利上昇リスクをとりたくない人におすすめの固定金利は、変動金利と比較すると金利が高い傾向にあります。しかし、現在の金利はかなり低い水準のため、固定金利も十分に低水準の金利といえます。金利上昇リスクがなく、金利もお得であればうれしいですね。
固定金利の魅力といえば、完済まで返済額が変わらないことでしょう。返済額が一定なので返済プランを立てやすいです。市場金利の動向に一喜一憂することなく、安心して返済していけます。これから家族構成がどうなるかわからない新婚夫婦や、妻が育児休業中でフルタイム復帰の見通しが立っていない世帯など、返済計画が不安定な世帯は固定金利を選ぶメリットが大きいでしょう。
これからの金利動向は？
今はかなりの低金利なので、長期的には今後上昇していくと考えられます。とはいえ、しばらくは「横ばい状態」が続くかもしれませんし、遠からず上がるとしても急激な上昇はなさそうです。
ただし、将来の金利は誰にもわかりません。変動金利・期間固定金利を選択するなら、上昇したときのことを考えて選択しておくことが求められます。
複数の金利を選択するミックス金利もある
あまり利用者は多くありませんが、異なる金利タイプを組み合わせることも可能です。リスクのある変動金利（もしくは固定金利期間）と、安定している固定金利をミックスさせるとバランスがいいとされています。3年固定金利と10年固定金利のミックスなど、期間固定金利をミックスさせる方法もあります。
ふたつの金利種類をあわせて1件の住宅ローンとみなす金融機関と、2件分とする金融機関があります。2件分とされる場合は手数料も2件分となるので注意が必要です。
返済プランから住宅ローン金利を考えよう
住宅ローン金利は返済額に直結するので、低い金利のほうがいいと思うのは仕方のないことでしょう。しかし、借入当初の返済額が抑えられる変動金利は、のちに返済が苦しくなるリスクを有しています。金利種類の特徴を知り、自分たちにあった住宅ローンを選びたいです。そうすれば、5年後10年後もしっかり返済していくことができるでしょう。
