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2019.03.19

土地を所有していなくても家は建てられる?借地権のメリットとデメリットを解説

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不動産屋やインターネットで土地を探しているとき、「地上権」や「借地権」と記載されているものを見かけたことはありませんか?
これらは価格がお手頃であることも多いですが、一体どんな権利なのでしょう。
地上権と土地賃借権の違いや、メリットとデメリットなど、借地権について詳しくご紹介します。

借りた土地にもマイホームは建てられる

一般的に、家を建てるときは土地を購入しますが、土地購入により得られる権利を「所有権」といいます。
所有権は土地・建物を自由に使用・収益・処分することができる権利です。
一方で土地を借りる借地権には、建物の所有を目的とする「地上権」と、土地への権利である「土地賃借権」があります。
どちらの借地権でも、土地上に自分の家を建てて住むことは可能です。

地上権と土地賃借権の違いを知ろう

地上権が物権なのに対し、土地賃借権は債権となります。
それぞれ権利の性質が異なりますが、具体的になにが違うのでしょうか。

◆物権である「地上権」

物権には排他的支配権があります。
排他的支配権とは、契約の当事者者以外の第三者にも地上権を対抗・主張できること。
例えば、地上権を取得した土地に地主以外の不法占有者が現れた場合に「そこは私の地上権がある土地なので出ていってください」と言うことができるのです。

◆債権である「土地賃借権」

債権の効力は当事間のみ有効となります。
この場合の土地借地権の効力は、契約を結んだ地主にしか主張できないことになります。
ただし対抗要件である登記を備えている場合は第三者にも対抗できます。

さらに地上権は地主の承諾がなくても、その土地を他人に譲渡することが可能です。
土地賃借権は地主の承諾なしに譲渡することはできません。
登記に関しても差があり、地上権は地主に登記義務があるので、地上権が土地登記簿に登記されているのが一般的ですが、土地賃借権にはそのような義務はありません。

総合的に見て地上権のほうが強い権利のようです。
そのためか流通している物件は土地賃借権が多い傾向にあります。

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旧借地法と借地借家法って?

借地権は借地借家法で規定されている権利ですが、借地借家法には新法と旧法があります。
新法である借地借家法は1992年8月1日に施行されました。
それ以前の法は「旧法」と呼んで区別します。

新法が適用されるのは原則として施行日以後に成立した借地権のみとなり、新法前に成立していた契約は旧法のまま存続されます。
施行日以後に更新・相続・譲渡があっても旧法として適用されるので、現在も新法と旧法の借地権が混在しています。

その土地の借地権が「新法」なのか「旧法」なのかは、しっかり確認しなければなりません。
両者は存続期間や権利関係が異なってくるからです。
ここでは新法を中心に解説します。

借地借家法の「定期借地権」とは

借地権は借地期間を定めて契約します。
特に決まりがない場合は30年とされますが、当事者の同意があれば40年や50年など、30年超の契約も可能です。
また、その後の更新も可能です。

借地権の更新期限がきても、建物が存続していれば契約更新が可能です。
ただし、地主が土地の明け渡しを要求することも考えられます。
互いの意見が対立した場合は当事者同士の話し合いで解決策を探らなければなりません。
なお、建物があるにもかかわらず更新ができなかった場合は、地主に対して建物を時価で買い取るよう請求することができ、この権利を「建物買取請求権」といいます。

新法の借地権にはいくつか種類があり、なかでも「定期借地権」がマイホームと縁が深い権利です。
定期借地権とは契約期間が「50年以上」で、契約の更新がない借地権です。
定期借地権の場合は、建物再建による期間の延長はありませんし、原則として更地で土地を返還することになります。
定期借地権は建物の耐久年数が50年程度といわれるマンションでよくみられる借地権ですが、一戸建ての土地を探している人も内容を知っておくといいでしょう。

このように、借地権の種類や個別契約で内容が異なるので、契約期間・期限満了時については書面でしっかり確認しておく必要があります。

地上権や賃借権のメリット・デメリット

これまで述べてきたように、借地権の権利内容は地上権か土地賃借権かによって取り扱いが違いますし、土地賃借権の場合、適用されるのが旧法か新法かでも変わってきます。
そして個別の契約内容にもよりますが、一般的な特徴としてメリットとデメリットを見ていきましょう。

借地権のメリット

借地権は、通常の土地購入である所有権を手に入れるより土地の価格帯が安いです。
また所有権でないため固定資産税や土地計画税の負担もありません。

対抗要件を備えられるのも心強いです。
既述のとおり、地上権と違い土地賃借権は土地への登記義務がありません。
ですが、賃借上の建物への登記は単独で行うことができるのです。

借地権は相続できるのもポイントです。
相続税は発生しますが、借地権割合に応じて減額されるため所有権ほどは課税されない仕組みになっています。

借地権のデメリット

借地権はあくまで土地を借りている状態です。
マイホームを建てても自分の土地ではありません。
土地も含め完全に所有したい人には借地権は向いていません。
相続はできるものの、更新期限による制限がありますので、子どもたちに家を遺したい場合も借地権は避けたほうが無難です。

地主に対して地代がかかることも忘れてはなりません。
更新時には更新料がかかる可能性もあります。
そのほか、土地賃借権では建て替えや譲渡の際に地主の承諾が必要ですので、そのような場合には承諾料が発生することもあるでしょう。

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契約内容をよく理解しよう!借地権の注意点

借地権では地主との契約内容があいまいだったり、内容を誤解していたりすると争いに発展する可能性があります。

トラブルでありがちなのが金銭面です。
借り主は地代の値上げはないと考えていたのに、地主は経済状況や地価の変動に合わせて値上げを要求するかもしれません。
立ち退き料も難しい問題です。
契約の更新ができず退去を迫られる場合は、借り主は立ち退き料を受け取れる可能性がありますが、絶対的な決まりではありません。
契約時には、地代の変更、立ち退き料の条件についても明記しておきましょう。

土地利用に関するトラブルでは、庭にプレハブを建てたり、リフォームをしたりすると契約違反とされてしまう例もあります。
借地として何が許され、何をしてはいけないのか、お互いに不明点を話し合い、理解を深めることが必要です。

建物の登記をするときも注意が必要です。
登記名義は地主と契約を結んだ者の名義で行わないと対抗要件になりません。
当初は契約者の名前で登記したものの、時の経過により建物の名義を子どもに変更してしまうケースがあるようです。
というのも、建て替えのために住宅ローンを利用したい場合は、「建物の名義人=ローン契約者」でないと難しいからです。
高齢の親ではなく子ども名義でローンを組みたい場合に、建物を子ども名義に変更してしまう例もあるようなので気をつけましょう。

借地権付き土地の購入は、プロに相談してからの決断がおすすめ

当初の価格面ではメリットがある借地権ですが、そこだけに注目して契約してしまうと後でトラブルが発生するかもしれません。
その後に継続してかかる地代・更新料まで考慮するのはもちろん、契約にも留意しなければなりません。
地主との話し合いに関しては、専門家に相談することも検討してください。
大切な住まいだからこそ、将来のことも考えて決断したいですね。

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