良い家を建てて、キチンと手入れをし、ずっと長く住み続けたい！ そんな方にピッタリな長期優良住宅ってどんな家？
良質な家は、キチンとお手入れをし、丁寧な暮らしをしていくことで、長く住み続けることができます。親から子、子から孫へ引き継いでいくことで、次の世代は建替えの費用が不要となります。また、建替えの時に発生する廃棄物が少なくなり、環境に対する負荷も軽くなります。そういったより豊かで優しい暮らしを目指し、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が制定されました。
法律で定義された良質な家、〝長期優良住宅〟とはどのような住宅でしょうか？
◆〝長期優良住宅〟とは
長期優良住宅には大きな２つの柱があります。
① 長く住み続けるために必要な建物の性能を持っていること
② 建物の性能を維持保全していく計画を考えていること
この基準を満たした住宅は、それぞれ行政に申請をすることで、
〝長期優良住宅〟に認定されます。
ではまず、2つの柱について詳しく説明していきましょう。
◆長期優良住宅の認定基準について
1つめの長く住み続けるために必要な性能については、一戸建ての住宅の場合、以下の６つの基準をクリアすることが求められています。
① 耐震性能・・・地震に強い家づくり
住宅性能表示制度における耐震等級２ランク以上（ランクは3段階）、または免震構造であることが求められています。
耐力壁の量はもちろんのこと、それがバランスよく配置されていることが重要です。また、構造躯体の接合部を強固に緊結することや、２階の床面や屋根の面をしっかりと作ることも必要です。それらにより、地震や強風で建物が倒壊せず、損傷を最小限に抑え、修復がしやすくなります。
② 維持管理・更新の容易性・・・設備の維持管理に優れ、点検・交換が容易な設備配管となっている住宅づくり。
住宅性能表示制度における維持管理対策等級でランク３（ランクは3段階）。設備機器は躯体などと比べると耐用年数が短いため、故障に対する対応や将来入れ替えに対応できるようにしておく必要があります。設備機器や配管は点検・清掃、補修、交換が容易に行えるようにしておくことが必要です。
③ 劣化対策・・・数世代にわたって構造躯体が使えるように、耐久性に優れ維持保全の容易な住宅づくり。
住宅性能表示制度における劣化対策等級で、ランク３（ランクは3段階）。湿気を逃すための通気・換気に適した工法の採用、耐久性の高い材料の選択、防腐防蟻対策などが必要となります。また、床下や小屋裏の点検を容易にするため、それぞれ点検口を設置すること、また、床下の空間を確保（330㎜以上）しておくことが必要です。
④ 省エネルギー対策・・省エネルギー性能が確保され、快適性も向上した地球環境に配慮した家づくり
住宅性能表示制度における省エネルギー対策等級で、ランク４（ランクは4段階）と認定されていることが必要です。
省エネルギー対策がなされた家は、快適でかつ光熱費の削減にもつながります。また、内外部双方の遮音性も向上するというメリットがあります。
⑤ 居住環境・・・伝統ある町並みや地域に合わせた色づかいなど、良好な景観を保っていること。居住環境の維持と向上に配慮された家づくり。
各地の行政が定める町並み等に関する条例等にも適合していなければなりません。
⑥ 住戸面積・・・人が豊かにゆとりを持って暮らすのに必要な大きさがあり、将来の変化にも対応できる家づくり
戸建て住宅の場合、全ての階の床面積の合計が７５㎡（23坪弱）以上。また、少なくとも１つの階の床面積が４０㎡以上でなければいけません。将来の家族構成やライフスタイルの変化に備えて、間取りの変更が容易に行えるようにしておくことも必要です。
※地域の実情に合わせて行政で増減する事もあります
次に２つ目の建物の維持保全の計画を考えておくことについては、
① 住宅を建築する際に、住宅の将来的な維持保全を行うための計画をたてておきます。（維持保全計画書・資金計画書の作成。）
② 居住してからは、定期的な点検、メンテナンスを実施。その記録を作成し、実施報告書を行政に提出。（定期点検の実施と維持管理報告の提出）
の２つのことが求められています。
◆良質な家を手に入れられること以外にも２つのメリット
長期優良住宅では、その考え方から様々な国の支援策が受けられます。また、資産としての住宅価値を維持するため、転売時にも有利です。
① 一般的な住宅より建物が高性能になる分、長期優良住宅は費用が高くなる場合があります。そのため、住宅ローンの金利の引き下げや税制・補助金等の優遇措置が受けられます。（※2017年4月現在）
長期固定金利住宅ローン〝フラット35〟を利用する場合、金利も引き下げの対象となります。そのほか、住宅ローンの減税措置や「登録免許税」「固定資産税」「不動産取得税」「贈与税」を軽減することができます。
補助金では、「エコ住宅への建て替え補助金」や「住まいの給付金」「地域型住宅グリーン化事業」等が受けられます。また、地震保険の優遇制度もあります。
② 長期優良住宅は一定の水準以上の性能があるとみられるため、万が一の転売時にも、円滑に流通することが期待できます。
居住後も定期的に点検を行い、必要な箇所については、メンテナンスを行うことが義務付けられています。またその記録を残し、行政に対して定期的な報告も必要です。それらのことから、建物が維持管理されていることを公に認められるため、転売時の市場でも価値が高く判断されます。
◆居住してからが大事
住宅を建てる時の維持保全計画書の作成などのメンテナンス計画については、建設会社が作ってくれます。しかし、居住後の認定を受けたメンテナンス計画にしたがった点検や修理については、お客様ご自身が行わなければなりません。行政へ維持管理等に関する報告は必ずご自身で行っていただく必要があります。しかし、点検業務はお客様が委託した第三者によるものでも大丈夫。行政もプロが行う点検業務を勧めています。
長期優良住宅に適合した住宅を建築するだけでなく、認定申請と、維持管理を行わないと、メリットが活かせません。
居住してしまうと、点検の時期を記憶して、タイミングを合わせて業者に業務依頼をするのは忘れてしまいがちです。最近では、定期点検を建築時の費用に組み込んで、契約してくれ、時期が来ると点検実施の案内をしてくれる建設会社も増えています。
長期優良住宅は居住後の点検や報告を怠ると、優良な家ではなくなってしまいます。
せっかく建てた住宅という資産。
うっかり価値を損なうことなく、
しっかり維持管理して資産価値を守っていきたいですね。
inos
